Malgré une légère baisse de la collecte nette sur les 3 premiers trimestres 2024 (2.4 milliards d’euros), les sociétés civiles de placement immobilier continuent de progresser avec le vent en poupe. Mais saviez-vous que ces investissements sont gérés par des professionnels spécialisés, ainsi que d’autres acteurs qui interviennent dans le rouage qui orchestre la mécanique ?
Une structure complexe
La SCPI est une structure complexe qui nécessite une gestion rigoureuse. Plusieurs acteurs clés entrent en jeu : la société de gestion, le conseil de surveillance, l’assemblée générale, l’expert immobilier, le commissaire aux comptes ainsi que le dépositaire. Citons aussi l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).
La société de gestion
C'est le chef d'orchestre, et elle met en place la stratégie d’acquisition de la SCPI. Pour cela, elle sélectionne les biens immobiliers, négocie les acquisitions, gère les locataires et les baux, réalise les travaux et reverse les loyers aux associés. C’est également cet organe qui se charge de la revente des éléments de son patrimoine. La société de gestion est rémunérée pour ses services par le biais des différents frais qui s’appliquent aux SCPI.
L’expert immobilier
Le patrimoine immobilier de la SCPI fait l’objet d’une expertise annuelle, faisant intervenir l’expert qui est nommé par l’assemblée générale. Chaque nouvelle nomination est effectuée tous les 5 ans et doit être soumise à l’approbation de l’AMF.
Notons que cette expertise est déterminante pour maintenir la SCPI performante. En effet, des immeubles jugés vétustes peuvent être à l’origine de la dépréciation de la valeur du patrimoine et retentir sur le prix de la part, comme ce fut le cas pour une poignée de SCPI en 2023.
Le Conseil de surveillance
Il joue le rôle de garant des intérêts des associés. Composé d'experts indépendants, il contrôle la société de gestion et s'assure de la bonne exécution des décisions. Les membres du conseil comptent parmi eux des investisseurs porteurs de parts eux-mêmes, en sachant que ces derniers deviennent des associés de la SCPI.
L’assemblée générale
C'est l'organe suprême de la SCPI. Elle est composée de tous les associés et se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, élire les membres du conseil de surveillance et prendre les décisions stratégiques.
Le commissaire aux comptes
Tous les documents comptables de la SCPI sont passés au crible par le commissaire aux comptes. C’est également l’AG qui le désigne et la durée de son mandat est de 6 ans. En bref, ses missions sont les suivantes : la certification des comptes, le contrôle de leur conformité et l’émission des rapports qui sont présentés à l'assemblée générale des associés. Le rapport contient une opinion sur la régularité et la sincérité des comptes, ainsi que des observations éventuelles sur la gestion de la SCPI.
Le commissaire aux comptes revêt une importance capitale en ce sens qu’il protège les intérêts des associés grâce à une surveillance indépendante. Il représente ainsi un gage de transparence et de sérieux pour les investisseurs. Cela renforce la confiance dans le modèle SCPI et incite de nouveaux investisseurs à rejoindre la société.
Le dépositaire
Extérieur à la société de gestion, celui-ci assure différentes missions. En tant qu'entité indépendante, le dépositaire est chargé de vérifier que la SCPI détient bien la propriété des immeubles qu'elle déclare. Il s’assure que les décisions prises par la société de gestion sont conformes à la réglementation et aux statuts de la SCPI. Son rôle est aussi de conserver en sécurité les titres financiers de la société et de surveiller attentivement les entrées et sorties de fonds pour garantir la bonne gestion de la trésorerie.
