Le financement d’un bien Pinel Plus nécessite d’importantes ressources du fait qu’il s’agit d’un habitat haut standing, au vu de son profil énergétique et de son confort optimisé. Afin de mener à bien ce projet d'investissement, il est donc déterminant d'établir un plan de financement adapté.
Le Pinel Plus : un habitat haut de gamme
Innovant et durable, le logement Pinel Plus est une réponse aux exigences de locataires qui recherchent davantage à économiser sur leurs dépenses, dont la facture énergétique, dans un logement à la fois moderne et accessible. Rappelons en effet que le logement Pinel Plus offre un cadre de vie exceptionnel et à haut standing, tandis que les loyers sont calculés en fonction des ressources du locataire. Ainsi, ce haut standing est à la portée de tous les ménages, aisés comme modestes.
Les appartements sont spacieux et lumineux, les T3, T4 et T5 sont aménagés suivant une double orientation. Les immeubles sont également dotés de balcons ou de terrasses pour un meilleur confort des locataires.
La sobriété énergétique des logements Pinel Plus joue un rôle capital en ce qui concerne les normes à respecter. La réglementation environnementale RE 2020 est celle qui s’applique et le bâti doit appartenir à la classe énergétique A.
L’importance du DPE pour obtenir son crédit immobilier
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un élément pertinent dans l'obtention d'un crédit immobilier. Pour les banques, le DPE est un indicateur de la qualité du logement et de sa consommation future d'énergie. Il constitue ainsi un atout dans la négociation d'un crédit immobilier. Un bon DPE est en effet gage de qualité et une ouverture à de nombreux labels (BBC, BEPOS, etc.), donnant lieu à une double garantie : un logement durable et attractif pour les locataires, ce qui réduit les risques de vacance locative et de défaut de paiement.
L’évaluation de la capacité d’emprunt
Cette étape consiste à analyser les revenus, les charges et l’apport personnel requis afin de définir le montant maximum à emprunter auprès de l’organisme de financement. De nombreux simulateurs en ligne sont proposés aux futurs investisseurs afin d’évaluer cette variable.
À noter que le Pinel Plus étant un immobilier mis en location, il génère des loyers dont une partie peut être affectée au remboursement du prêt immobilier. De plus, rappelons aussi que le principal attrait de cet investissement est une réduction de l’impôt sur le revenu de l’investisseur : 12%, 18% ou 21% du montant qu’il investit, ce qui représente un gain qui penche en faveur de l’allègement des coûts.
Autre point à considérer dans les simulations : plusieurs types de charges sont déductibles de l’assiette imposable. Exemple : les frais d’acquisition et les intérêts de l’emprunt.
La détermination du budget d’investissement
Le budget d'investissement représente le montant total requis à consacrer pour le projet Pinel Plus. Il inclut le prix de l’acquisition, les frais de notaire et d’agence ainsi que les éventuels frais de gestion locative dans le cas du choix d’une gestion déléguée.
Notez que le montant de l’acquisition est plafonné à 300 000 euros par an, et à 5 500 euros par mètre carré.
Le choix du financement
Plusieurs types de financement peuvent être envisagés pour un investissement Pinel Plus, dont le prêt immobilier classique et le prêt immobilier in fine. À chaque option ses avantages respectifs, notamment au niveau des modalités de remboursement du capital et des intérêts. Le choix est ainsi fonction de plusieurs paramètres : la situation financière de l’investisseur, le montant des revenus locatifs sur lesquels il mise, son projet à terme (conservation du bien ou revente). Il convient de réaliser les simulations y afférentes et, au besoin, de faire appel à un conseiller financier.
