Les sociétés civiles de placement immobilier sont des véhicules d’investissement protéiformes. En plus de vous verser des dividendes réguliers, elles ont aussi vocation à réduire votre impôt sur le revenu. C’est le cas pour une famille bien spécifique de ces classes d’actif que sont les SCPI fiscales. Celles-ci sont proposées en plusieurs versions, en fonction du dispositif dont elles se servent : Pinel, Denormandie, Malraux ou encore de déficit foncier.
Rappelons qu’il existe aussi ce que l’on appelle les SCPI de rendement, dont les performances sont plus élevées que celles des SCPI fiscales. Ce dont nous parlerons dans un prochain article.
Focalisons-nous à présent sur les SCPI fiscales : dans lesquelles d’entre elles placer votre argent pour défiscaliser ?
Le fonctionnement des SCPI fiscales
Les SCPI ont pour socle l’immobilier, et celui dont les SCPI fiscales se servent sont les immeubles résidentiels. Ce sont ces derniers en effet qui supportent les montages défiscalisants grâce aux dispositifs proposés par le ministère de la Cohésion des territoires (en charge des politiques du logement).
Rappelons que l’immobilier exploité sous un dispositif défiscalisant génère des loyers, en plus de donner lieu à une réduction fiscale. Ce, à condition de respecter une certaine période d’engagement. Toutes ces spécificités sont répercutées sur les SCPI fiscales, la période d’engagement étant traduite par une durée de conservation des parts définie par la société de gestion. C’est cette dernière qui endosse toutes les contraintes relatives à l’acquisition et à la mise en location, tandis que les investisseurs ayant souscrit aux parts bénéficient de la réduction d’impôt grâce à la transparence fiscale des SCPI.
Un choix limité en raison d’une sélection rigoureuse des immeubles
Les SCPI fiscales sont peu nombreuses à circuler sur le marché. Cette rareté est due à la sélection rigoureuse des immeubles, opérée par la société de gestion, et conformément aux contraintes liées à l’acquisition comme mentionné ci-dessus. Une non-conformité génère en effet des retentissements sur l’éligibilité au dispositif et, par ricochet, sur la réduction d’impôt de l’investisseur. Ce qui n’est pas l’objectif des SCPI qui sont d’ailleurs pilotées par des professionnels en parfaite connaissance de toutes les opportunités et des risques qui y sont associés.
Comparatif entre les SCPI fiscales
C’est le taux de la réduction d’impôt, ainsi que la composition du parc immobilier qui diffère d’une SCPI à l’autre. Un comparatif est requis afin de déterminer laquelle de ces familles de placement est à privilégier dans votre portefeuille :
- les SCPI Pinel sont celles qui reposent sur de l’immobilier neuf, implanté dans les communes en zone tendue (A Bis, A et B1). Le taux de la réduction d’impôt est fonction de la durée d’engagement qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans et celle-ci est déterminée par la société de gestion. Le dispositif Pinel propose ainsi 3 taux pour un investissement réalisé en 2023 : 10.5%, 15% et 17.5%. Le Pinel Plus conserve les taux initiaux de 12%, 18% et 21%
SCPI Malraux, Denormandie et de déficit foncier reposent, quant à elles, sur de l’immobilier ancien à rénover. C’est leur emplacement qui diffère.
- Pour les SCPI Malraux, les biens sont répertoriés comme faisant partie du patrimoine historique et sont localisés dans un ancien quartier dégradé (QAD), une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP), une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et un secteur sauvegardé. La réduction d’impôt est de 22% ou 30%
- Les SCPI Denormadie génèrent 12%, 18% ou 21% de réduction d’impôt comme la loi Pinel, tandis que les biens sont situés dans les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ou ayant bénéficié du programme national Action Cœur de ville.
