La pierre-papier continue sa progression et trouve désormais sa place dans les portefeuilles des investisseurs. Les plus populaires sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces véhicules permettent en effet de diversifier le patrimoine de manière optimisée, étant accessibles à partir de petits montants d'investissement. En effet, il n'est plus nécessaire d'acquérir un bien immobilier dans son intégralité pour en profiter. De plus, ces placements pierre-papier sont gérés par des professionnels agréés par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Ces deux types d'investissement présentent des caractéristiques distinctes en termes de stratégies et de gestion de portefeuille. Comprendre ces stratégies est essentiel pour optimiser son investissement et atteindre ses objectifs financiers.
Les fondamentaux de la pierre-papier
La pierre-papier combine les avantages de l'immobilier au moyen de la participation collective et une grande accessibilité par le biais de la souscription à des parts de sociétés émises par la société de gestion. Ce sont ces dernières qui prennent en main l’acquisition des différents actifs – nous y reviendrons – afin de les exploiter pour en tirer des revenus locatifs mensuels.
Les souscripteurs de parts perçoivent à leur tour les dividendes (trimestriels ou mensuels). Ils gèrent leurs parts à leur guise (durée de détention, revente, cession) tandis qu’il ont droit au vote à l’assemblée générale en ce qui concerne la gestion et les divers points relatifs au fonctionnement du placement.
Les SCPI : de l’immobilier diversifié en typologies et en régions
Les SCPI investissent dans l’immobilier locatif diversifié en typologies et en régions (en France et en Europe). Si la plupart d’entre elles génèrent des revenus locatifs, certaines ont pour vocation de ne distribuer que de la plus-value. C’est le cas des SCPI de valorisation. Ainsi, elles se classent en 3 familles : les SCPI de rendement qui sont les plus courantes, les SCPI fiscales qui produisent des revenus locatifs et qui sont des outils de défiscalisation, les SCPI de valorisation aussi dites de capitalisation.
Les OPCI : un placement hybride et multi-actifs
Tandis que les OPCI reprennent le schéma des SCPI concernant leur sous-jacent, c’est-à-dire l’immobilier, ils innovent en intégrant deux autres poches dans leur portefeuille : les actifs financiers (actions, obligations) et les liquidités. D’où une diversification supplémentaire et une meilleure sortie d’investissement comparée aux SCPI. Cependant, du fait de cette poche constituée de valeurs mobilières, les OPCI sont risqués et les rendements sont imprévisibles.
Allocation SCPI et OPCI : un choix stratégique individuel
Pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers : les SCPI sont souvent privilégiées en raison de leur capacité à distribuer des revenus stables issus des loyers. Leur rendement est de 4.53% en moyenne sur les 5 dernières années. Elles peuvent occuper jusqu’à 85% du portefeuille.
Quant aux OPCI, ils sont destinés à affiner une approche plus diversifiée et dynamique. Ce, grâce à leur capacité à investir dans une gamme plus large d'actifs, tout en permettant une gestion active du portefeuille.
Un profil d’investisseur prudent choisira ainsi l’allocation suivante : 85% de SCPI et 15% d’OPCI, alors qu’un investisseur plus averti et prêt à supporter un certain niveau de risque optera pour l’allocation de 65% de SCPI et 35% d’OPCI.
Quelle que soit votre stratégie, la connaissance du marché demeure de mise, en plus d’orienter les préférences sur l’un ou l’autre de ces deux types d’actifs. L’analyse de vos attentes financières ainsi que de vos objectifs patrimoniaux est déterminant avant de vous engager, de même que la réalisation de différentes simulations et des comparatifs requis. Sachez que plusieurs indicateurs de performances vous permettent de décortiquer ce que vaut chaque placement, sans oublier de débusquer les frais ponctionnés.
