Pour investir dans la pierre et profiter de multiples avantages, dont un faible ticket d’entrée : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Celles-ci font partie des meilleurs placements recommandés par les conseillers en gestion de patrimoine, que ce soit pour les investisseurs avertis ou pour les débutants.
Si les SCPI sont généralement souscrites de manière directe, auprès de la source ou par le biais des courtiers et des CGPI, sachez que vous pouvez aussi opter pour la souscription indirecte. Cette option se révèle tout aussi intéressante, avec son lot de points forts qui sont encore assez méconnus du public. Dans cet article : les 3 meilleures solutions pour bénéficier de l’investissement indirect en SCPI.
Bref appel sur les contraintes de l’acquisition SCPI
Certaines conditions s’appliquent lorsque vous réalisez l'acquisition de votre SCPI et ce, sur le marché primaire. Par exemple, le nombre minimal de parts à souscrire. Pour certaines d’entre elles, une seule part suffit afin d’y accéder. Pour d’autres, vous devez acheter 5 parts, 10 parts, voire 20 parts.
Dans un investissement indirect, ces contraintes sont supprimées. En d’autres termes, vous décidez du nombre de parts qui correspond à vos objectifs, sans être conditionné par cette obligation de souscription minimale.
Notons que si vous réalisez l’acquisition d’une SCPI sur le marché secondaire, vous êtes également libre de ne souscrire qu’au nombre de parts que vous souhaitez intégrer dans votre portefeuille.
Investir via une société civile immobilière
Dans ce premier montage, c’est la SCI qui réalise l’acquisition des parts, et elle en demeure le propriétaire. Les associés qui rejoignent alors la SCI profitent à leur tour des loyers des SCPI, de même que des avantages suivants :
- ils achètent des parts de SCI, librement et sans contrainte de minimum de souscription
- ils perçoivent directement les dividendes, pour une utilisation immédiate
- ils peuvent choisir de conserver les dividendes au sein de la SCI
- ils ont la possibilité d’opter pour le démembrement de leurs parts de SCI et profiter de l’usufruit ou de la nue-propriété. Attention dans ce cas, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont directement démembrées
- les associés ont le choix de leur mode d’imposition : de manière transparente, en étant soumis à l’impôt sur le revenu (IR), ou plutôt en optant pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). La fiscalité est plus avantageuse via une SCI
- les associés sont libres de revendre leurs parts de SCI
Rappelons que la SCI est montée par au moins deux associés. Ceux-ci peuvent être membres d’une même famille : il s’agit alors d’une SCI familiale. La transmission des parts aux héritiers s’avère particulièrement intéressante, non seulement du point de vue patrimonial, mais aussi fiscal (par rapport aux abattements).
Investir via une SCI est donc privilégiée pour certains profils d’investisseurs, tels ceux souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine et bénéficier d’une fiscalité plus attractive.
Investir via une assurance-vie, via un PER compte-titre ou un PER assurantiel
Le mécanisme est différent dans le cas de la souscription à travers une assurance-vie et un PER. C’est tout d’abord l’assureur qui achète les parts, dans un premier temps. Il constitue alors son portefeuille d’unités de compte (UC) qui sont les supports sur lesquels l’épargne du souscripteur est réinvestie. Ce dernier souscrit à la SCPI de son choix, suivant le nombre de parts souhaité. À cet avantage s’ajoute la possibilité de jouir d’une certaine décote sur le prix de la part. Si l’épargnant décide d’opérer une sortie d’investissement, la SCPI est rachetée par l’assureur, ce qui lui fait profiter d’une excellente liquidité.
Attention toutefois, car le nombre de SCPI dans ces supports en UC sont limités.
