Les personnes morales qui souhaitent réduire leur impôt sur les sociétés disposent d’un outil de défiscalisation – qui est d’ailleurs le seul à ce jour, et celui-ci s’appuie sur de l’immobilier. Il s’agit du dispositif Girardin IS. Les opérations sont exécutées dans les DROM COM et concernent la mise en location d’un immobilier social dont les locataires sont des ménages modestes et à revenus intermédiaires.
Pourquoi la loi Girardin IS, et quelle est la portée de votre investissement sur le plan économique ?
Soutenir l’appel de l’Etat sur la sortie de terre de logements sociaux en outremer
Le parc immobilier social ultramarin est vieillissant et nécessite, pour la plupart, d’importants travaux de rénovation afin de s’aligner aux labels environnementaux. Cela pour garantir le confort des occupants et réduire leur impact énergétique. À noter que les immeubles de rapport anciens sont éligibles à la loi Girardin IS à condition de subir des travaux de rénovation conformes aux conditions requises.
En ce qui concerne la construction de logements sociaux neufs, celle-ci génère un coût élevé dans les DROM COM, du fait de plusieurs facteurs. En premier lieu, le coût des matériaux qui est de 20% plus cher qu’en France métropolitaine. La plupart des engins sont aussi importés et dont le coût de l’acheminement est significatif, du fait de l’insularité des DROM COM.
Tous ces facteurs représentent un frein à la production de nouveaux logements sociaux ultramarins, d’où la politique du logement visant à encourager leur production en contrepartie d’une réduction d’impôt pour l’investisseur.
Les coûts étant financièrement hors de portée des particuliers, le dispositif Girardin IS s’adresse ainsi aux professionnels ayant la capacité de mobiliser leur excédent de trésorerie pour des fins de construction. Ces derniers peuvent être des PME et des TPE, à condition qu’elles soient soumises à l’impôt sur les sociétés, puisque la réduction fiscale concerne l'IS.
Des logements pour les ménages modestes et à revenus intermédiaires
Par ailleurs, le taux de chômage demeure élevé en outremer, fragilisant les ménages modestes et ceux à revenus intermédiaires. Ces derniers n’ont pas la possibilité financière de loger dans un habitat digne, d’où l’appel de l’Etat sur la sortie de terre de ces logements sociaux, proposant des conditions de mise en location qui leur sont favorables.
En effet, les loyers sont réglementés. Des plafonds s’appliquent et tiennent compte d’une part, de la composition du ménage et leurs ressources, et d’autre part, de l’emplacement (selon le département ou le territoire concerné).
Bien que l’acquisition soit réalisée par l’investisseur assujetti à l’IS, c’est un bailleur social qui se charge de la gestion locative du logement et qui fixe le montant des loyers par rapport à ces plafonds.
Un engagement de 6 ans et l’intégration à un montage juridique
La personne morale qui souscrit au dispositif Girardin IS s’engage sur une durée de 6 ans et intègre un montage juridique. Celui-ci est pris en main par un monteur spécialisé et nécessite la création d’une société de portage qui est l’ossature sur laquelle la totalité des opérations s’articule.
Cette durée d’engagement est à respecter par tous les associés dont l’investisseur fait partie, afin de garantir la réduction de son IS. Pour rappel, celle-ci provient de l’administration fiscale et non de la société de portage, et se matérialise par la déduction du montant investi de son résultat imposable, en plus de celle des amortissements et de certaines charges.
La défiscalisation se fait en une seule fois après déclaration fiscale, soit à l’année N+1. Le non-respect de cette période d'engagement, par tous les associés, entraîne la rétrocession de la réduction d’impôt à l’administration fiscale. À l’extinction des 6 ans d’engagement, l’investisseur récupère le logement dont il dispose librement.
