L'optimisation patrimoniale représente un enjeu subtil où chaque décision compte en faveur de son propre patrimoine et celui de ses proches. Parmi les outils à disposition : la donation entre vifs, qui se décline en plusieurs options. Par exemple, la donation en pleine propriété ou encore la donation en démembrement. Dans ce second cas, il est question de donation en nue-propriété et les parts de SCPI peuvent en faire l’objet. En effet, quel en est l’intérêt et comment réaliser cette forme de transmission entre vifs ?
Rappelons que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont devenues des instruments d'investissement générant des revenus locatifs issus de la mise en location d’un parc d’immeubles diversifiés. Ces véhicules sont notamment prisés pour leur potentiel de rendement et de diversification, et tous ces avantages sont répercutés sur les bénéficiaires de la donation.
Cependant, dès lors qu’il s’agit de donation en démembrement, la transmission ne concerne que la nue-propriété. C’est-à-dire que le donateur conserve l’usufruit et le droit de percevoir les dividendes, tandis que le nu-propriétaire qui est le donataire est privé de ces revenus locatifs. Nous y reviendrons plus en détail.
Comprendre les implications de la donation de parts de SCPI
Avant de procéder à une donation de vos parts, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales et juridiques de cette démarche. La donation de parts de SCPI est soumise aux mêmes règles que la donation de tout autre bien immobilier. Ainsi, elle est assujettie aux droits de donation, qui varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, ainsi que de la valeur des parts.
Les avantages de la donation en nue-propriété
Décote sur la valeur des parts en usufruit
Avant de procéder à la donation, il est nécessaire d'évaluer la valeur des parts en nue-propriété, car c’est sur cette dernière que les droits de donation seront calculés. La valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge du donateur usufruitier : plus ce dernier est âgé au moment de la donation, plus la valeur est élevée. Il vaut donc mieux céder les parts tôt afin de profiter d’une décote conséquente.
Abattement sur les droits de donation
Une fois la valeur de la nue-propriété dégagée, et par conséquent sur une valeur décotée, c’est sur cette dernière que seront évalués les droits de donation. Des abattements s'appliquent et ceux-ci varient selon le degré de parenté avec le donateur. Si les bénéficiaires sont les enfants, cet abattement est de 100 000 euros par enfant par parent. L’abattement décroît pour le conjoint, les petits-enfants, les arrière-petits-enfants ou encore les héritiers du second ordre.
Exonération d’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI s’applique aux contribuables dont la valeur nette de leur patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Les SCPI faisant partie de ce patrimoine, celles-ci sont concernées par l’IFI dès lors que leur valeur coïncide avec le montant ci-dessus.
Cependant, cette imposition n’entre en vigueur que pour les parts en pleine propriété. En effet, une fois démembrées, celles-ci ne confèrent plus l’intégralité des droits aux détenteurs, ce qui leur permet d’être exonérés d’IFI pendant toute la durée du démembrement. En revanche, une fois le remembrement acté, cet impôt devient à nouveau applicable, suivant les conditions sus-énumérées.
Le libre choix des bénéficiaires de la donation
Parmi les autres avantages de la donation des parts de SCPI : celle-ci peut être réalisée au profit du conjoint, des enfants, des petits-enfants ou encore de tout autre individu du choix du donateur. Ce qui permet de garder le contrôle total sur ce qu’il répartit de son vivant.
