Les sociétés civiles de placement immobilier représentent un point d’accès intéressant dans l'immobilier pour les particuliers, en permettant une diversification du portefeuille par le biais d’une gestion déléguée. Cette diversification est issue d’une nuance de stratégie d’acquisition implémentée par la société de gestion : Core et Value Add.
La stratégie Core : la sécurité et la résilience
Les SCPI Core investissent dans des immeubles situés dans des zones à fort potentiel, avec des locataires solides (grandes entreprises, institutions, filiales internationales). La stratégie Core est considérée comme la moins risquée, car elle privilégie les actifs stables et matures. Les revenus distribués aux associés sont généralement prévisibles.
La stratégie Core revêt de multiples avantages, dont un faible risque de perte en capital et une meilleure liquidité des parts. De même, les actifs sous-jacents de ces SCPI Core sont particulièrement ceux à forte résilience, tels que les immeubles de santé et d’éducation, ainsi que les immeubles de bureaux nouvelle génération. Parmi les inconvénients cependant, citons un rendement moins élevé comparé à celui dégagé par les SCPI à stratégie Value Add.
La stratégie Value Add : une approche opportuniste
Les SCPI Value Add investissent dans des biens immobiliers à stratégie opportuniste. Il peut s'agir, par exemple, de biens anciens situés dans un quartier à fort potentiel de valorisation et d’urbanisation (quartiers dégradés faisant l’objet d’une politique de revitalisation, quartiers prioritaires de la ville, etc.). Il est aussi question d’immeubles nécessitant des travaux de repositionnement ou de développement pour accroître leur valeur.
La stratégie Value Add comporte un risque important, mais dont la contrepartie est un rendement supérieur à celui des SCPI Core. À cela s’ajoute un fort potentiel de plus-value, non seulement grâce à la réalisation des travaux, mais aussi au potentiel de plus-value lié au foncier proprement dit et ce, au fil des ans. Toujours est-il que la durée de détention des parts est plus longue afin d’atteindre ces objectifs de valorisation. Si les opérations de valorisation sont réussies, la valeur des parts de la SCPI peut augmenter significativement. De même, les rendements sont plus volatils et les revenus peuvent fluctuer. Les SCPI à stratégie Value Add sont donc réservées à certains profils d’investisseurs (ayant un horizon d’investissement long et pouvant s’autoriser certains risques).
L’importance de la diversification du portefeuille
Songez à diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs SCPI, de différentes stratégies et de différents secteurs géographiques. Cela vous permet de tirer profit des atouts des SCPI multi-stratégies et multi-géographiques :
- lisser les performances : les résultats d'une SCPI peuvent varier d'une année à l'autre en fonction de nombreux facteurs (conjoncture économique, taux d'intérêt). Investir à la fois dans une SCPI Core et Valide Add permet d’atténuer l'impact de ces fluctuations.
- bénéficier de différentes stratégies d’investissement : les SCPI fonctionnent sur la base de typologies d’immeubles variés (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, santé, éducation, hôtels et actifs alternatifs). En intégrant des SCPI aux profils complémentaires dans votre portefeuille, vous tirez profit de différents marchés et ainsi profitez de leurs dynamiques respectives.
- s’ouvrir à la dimension internationale : certaines SCPI investissent à l'étranger, ce qui permet de diversifier géographiquement votre portefeuille et de profiter de la croissance des marchés immobiliers dynamiques de différents pays, aussi bien en zone euro qu’à l’étranger.
Les différents axes de diversification sont légion en SCPI, ce qui fait leur point fort. Vous avez en effet la possibilité de jouer sur plusieurs leviers, notamment en termes de typologie : les SCPI généralistes (qui investissent dans un large éventail d’immeubles), les SCPI spécialisées (qui se concentrent sur un type d’immeubles précis), les SCPI fiscales (pour réduire l’impôt sur le revenu).
