Souhaitez-vous investir dans la pierre en vous engageant sur une durée déterminée et ce, afin de défiscaliser ? Le dispositif Pinel répond à ces attentes. C’est un dispositif fiscal applicable dans l’immobilier locatif loué nu, et il est ouvert à tous ceux souhaitant réduire leur impôt sur le revenu. La durée d’engagement est alors de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Quels sont les risques associés à ce dispositif et comment rentabiliser votre investissement ? Les éléments de réponse dans cet article.
Les contraintes Pinel à connaître pour comprendre les risques
Afin de dégager les risques inhérents au Pinel, il vaut mieux connaître les contraintes qui y sont rattachées.
Tout d’abord, il est question de mettre en location un bien immobilier neuf, à usage de résidence principale du locataire. Ce logement peut aussi être un local ancien à rénover. À noter que vous investissez dans un appartement logé dans un immeuble en copropriété.
Son emplacement fait partie des conditions d’éligibilité : l’immeuble doit être localisé dans une commune appartenant à l’une des zones suivantes : A, A Bis ou B1, c’est-à-dire celles où la demande locative est forte. Ces 5 zones sont classées par ordre de tension du marché immobilier et par rapport au nombre d’habitants dans les communes y afférentes.
Autre contrainte de taille : les loyers ne peuvent être librement fixés, car sont soumis à des plafonds en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal du locataire.
En ce qui concerne la mise en location proprement dite, vous devez trouver votre locataire au plus tard 12 mois après la livraison du logement.
Quels sont les principaux risques Pinel ?
Reprenons le point principal qui est le calcul du juste loyer afin de générer le bon rendement. L’appartement sera généralement acquis auprès d’un promoteur immobilier, qui vend des programmes Pinel. De ce fait, vous achetez le programme complet. Renseignez-vous à l’avance sur le prix d’achat total, puisque celui-ci va impacter sur la rentabilité finale de votre investissement, de même que sur le montant du loyer que vous allez appliquer. Ce, en tenant compte des plafonds susmentionnés.
Deuxième point de vigilance : les risques locatifs, comme dans tout investissement immobilier. Attention à la vacance locative, si le logement ne trouve pas de locataire. Vous ne percevez pas de loyer et ne pourrez prétendre à la réduction d’impôt – qui est de 10.5%, de 15% et de 17.5% si vous investissez entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023. Considérez aussi les risques de vacance locative, entre deux baux, si votre locataire quitte les lieux avant l’échéance de la période d’engagement que vous avez choisie.
Par ailleurs, citons le risque de baisse de la valeur immobilière et foncière, qui est toutefois assez rare si vous avez été particulièrement attentif aux critères de sélection à l'acquisition.
Comment rentabiliser votre investissement ?
Songez à acheter un logement de taille intermédiaire. Cela pour deux raisons : celle d’ordre financier d’une part, et celle se rapportant à la fixation du loyer. Par exemple, un appartement T2 sera plus facile à mettre en location qu’un T3, en plus de coûter moins cher à l’achat.
Analysez la demande locative et optez pour un logement situé dans une zone à forte demande. Cela vous avantagera dans la négociation des loyers. De plus, vous identifierez la nature de la demande par rapport à la population, afin de cibler la typologie de vos futurs locataires.
Souscrivez une assurance loyers impayés afin d’être indemnisé en cas de loyers impayés. Ce, dans le but de maintenir un certain rendement tout au long de votre investissement.
Le dispositif Pinel est en voie d’extinction, tandis que les taux de réduction d’impôt vont subir une nouvelle décote pour 2024. Vous disposez toutefois de l'option d’investissement Pinel Plus, qui vous fait profiter des taux de réduction de 12%, 18% ou 21%.
